فهرست مطالب

مشارکت در ساخت

download 2 1

مشارکت در ساخت چیست

افزایش روزافزون قیمت ملک از یک سو و تورم لجام گسیخته و عدم ثبات اقتصادی از سوی دیگر، باعث شده سرمایه و نقدینگی جامعه به سوی ملک و آپارتمان و ساخت و ساز گرایش پیدا کند.

از این رو سازندگان مستقیم، توسط بنگاه‌های مسکن دارندگان املاک قدیمی‌ یا اصطلاحا کلنگی را تشویق به مشارکت در ساخت آپارتمان می‌کنند.

رویه و عرف معمول بدین شکل است که فردی به عنوان مالک زمین خود را به عنوان آورده، به اختیار فردی تحت عنوان سازنده قرار می‌دهد و سازنده، تعهد می‌کند که مبلغی برای ساخت آپارتمان روی زمین سرمایه‌گذاری کند به نسبت میزان سرمایه آورده شده که بر اساس آن توافق صورت می‌گیرد، طرفین در آپارتمان‌های ساخته شده مالک می‌شوند.

خطرات مشارکت در ساخت

این نوع معامله و توافق برای طرفین سودآور است زیرا ارزش افزوده حاصل از ساخت، ساختمان روی زمین مبلغی قابل توجه خواهد بود که حتی با توجه به تقسیم آن بین سازنده و مالک زمین، ارزش کلانی را برای آنها ایجاد خواهد کرد اما مشارکت در ساخت یک زمین مانند هر فعالیت اقتصادی دیگر دارای مشکلاتی است.

این مشکلات دارای ابعاد گوناگون اداری، تخصصی و حقوقی است. گاه موضوع مشکل بین طرفین قرارداد با اداره ثبت اسناد و املاک است.

گاه بین سازنده و پیمانکاران مختلف اما شاه‌بیت مشکلات، خلف‌ وعده طرفین است. لذا حتی‌الامکان تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت باید تعهدات به طور صریح، صحیح و شفاف و کامل بیان شود و ضمانت اجرای لازم برای عدم رعایت آنها مدنظر گرفته شود.

درتنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، برای حفظ حقوق مالک زمین از یک سو و صیانت از حقوق سرمایه‌گذار از سوی دیگر باید نکاتی را رعایت کرد.

ساخت آپارتمان و تأمین سرمایه برای مالک زمین امری بسیار دشوار و زمان‌بر و پر‌هزینه خواهد بود و احتمال دارد عملا این امر غیرمقدور باشد و اقدام حقوقی نیز صرفا به صدور یک برگ رأی بینجامد که اجرای رأی خود اگر غیرممکن نباشد، بسیار دشوار خواهد بود.

در مقابل اگر مالک به تعهد خود در قبال سرمایه‌گذار به انتقال ملک اقدام نکند، صرفا یک عمل اداری گرچه هزینه بر، یعنی مراجعه به دادگاه و الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی‌ خواهد بود.

مشارکت در امور مالی و قراردادهای ساخت و ساز همواره نگرانی‌هایی برای هر دو شریک به‌ همراه دارد. مخصوصا مالکین، امروزه با توجه به برخی مشکلات در حوزه مسکن دغدغه بیشتری دارند. مالک زمین و سرمایه‌گذار، هر دو بابت این مشارکت می‌توانند در معرض برخی آسیب‌های حقوقی قرار داشته باشند. شاید یکی از مهمترین نگرانی‌ها، عدم شناخت مالک زمین نسبت به تعهد سرمایه‌گذار برای ساخت صحیح و اتمام  به موقع پروژه باشد.

بنابراین لازم است که قراردادی شفاف و قانونی بین طرفین امضا شود تا تصمیم به مشارکت، پشیمانی به همراه نداشته باشد.

قوانین مشارکت در ساخت

ما در اینجا اهم این نکات را بر می شماریم و تاکیدمان این است که قرارداد شما پایه و اساس روابط شما است. این نکات در اینجا به اختصار قید می شود و توجه و دقت در نگارش صحیح آن بسیار ضروری است. پیشنهاد ما استفاده از مشاور و وکیل قانونی و یا متصدیان املاکی است که دارای واحد حقوقی فعال هستند.

1- توجه به هویت حقیقی یا حقوقی طرفین و اقامتگاه قانونی آنها که بسیار مهم است.

2- انتخاب نوع عقد که ضروری است عنوانی غیر از شرکت مدنی انتخاب شود.

3- تعیبن دقیق آورده ها و حق السهم ها در طبقات و تعیین تکلیف در مورد اینکه متراژ به چه ترتیب و تکلیف کسری متراژ و طبقات چیست.

4- تعیین دقیق تکالیف و تعهدات هر کدام ازطرفین به تفکیک و تعیین ضمانت اجرای مناسب در هر مورد

5- تعیین مدت قرارداد و ترجیحا زمان بندی مناسب در اجرای قرارداد و تعیین الزامات قانونی

6- تعیین تکلیف نسبت به پیش فروش احتمالی واحدها و زمان آغاز آن

7- تعیین زمان تنظیم سند

8- تعیین موارد حق فسخ طرفین و تعیین تکلیف نسبت به وضعیت زمان فسخ

9- نحوه حل اختلاف اعم از داوری یا مرجع قضایی

10- تعیین متریال دقیق در پیوست ها و تعیین نحوه توافق در نقشه ها و …

کمیسیون مشارکت در ساخت

کمیسیون مشارکت در ساخت وساز از مواردی است که همیشه دغدغه دو طرف سازنده و مالک می باشد. با توجه به اینکه اتحادیه نرخ نامه کاملی دارد افراد میتوان در هنگام معامله بر اساس نرخ های استاندارد پیش بروند. البته که اکثر اوقات نرخ کمیسیون به صورت توافقی بین طرفین انتخاب میشود و کم پیش می آید از نرخ نامه استفاده شود.

در واقع آن طور که عرف کمیسیون بین مردم وجود دارد و بزرگان در حوزه ملک نیز آن را اساس می دانند این است که به هر میزان که سود در معامله وجود دارد درصدی از آن به کمیسیون تعلق می گیرد. پرداخت این کمیسیون در واقع بر عهده دو طرف مالک و سازنده می باشد اما با این حال چون جزوی از هزینه های قرارداد است و هزینه های قرارداد بر عهده سازنده خواهد بود اکثر مالکین از پرداخت آن سر باز میزنند و به عهده سازنده قرار می دهند.

sakhtsaz mahzarchi ir 2

شرایط مشارکت در ساخت

1- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.

2- تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند، محله، سازنده و … بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است. اگرچه در واقع هر دو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود. برای قرارداد های مشارکت در ساخت، ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.

3- پس از اتمام سقف، ستون و دیوارچینی حتما فی مابین شریک، سازنده و مالک، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.

4- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.

5- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

6- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تاخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

7- کیفیت ساخت آپارتمان های متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.

8- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.

9- توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام، معتبر و باتجربه شریک شود.

10- به جای فسخ واِقاله قرارداد مشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.

11- برای انتخاب نقشه معماری و … حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.

12- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.

13- در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.

14- حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجراء در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.

15- مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.

16- حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.

17- مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده گذاشته شود.

18- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.

19- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.

20- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.

21- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و … می باشد.

22- واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.

23- کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.

24- پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی، تائیدنامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.

25- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.

26- تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.

27- تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.

28- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.

29- تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و … مشخص شود.

30- تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) cpm فراموش نشود.

31- هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب، برق، گاز و … مشخصاً و صراحتاً توافق شود.

32- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.

33- مسئولیت و هزینه های نحوه تنظیم سند و صورت جلسه تفکیکی و … دقیقاً مشخص شود.

34- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.

35- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت و همچنین کیفیت وکالت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.

36- اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق  لازم صورت پذیرد.

37- تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است. مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوش نام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می دهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان هایی که آرشیتکت می سازد بسیار گران تر از سازه های بنّایی است.

38- در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

39- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.

40- تقسیم نامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.

41- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.

42- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.

43- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

44- کیفیت سازه ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.

45- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.

گاه موضوع مشکل بین طرفین قرارداد با اداره ثبت اسناد و املاک است گاه بین سازنده و پیمانکاران مختلف اما شاه‌بیت مشکلات، خلف‌ وعده طرفین است. لذا حتی‌الامکان تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت باید تعهدات به طور صریح، صحیح و شفاف و کامل بیان شود و ضمانت اجرای لازم برای عدم رعایت آنها مدنظر گرفته شود. در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، برای حفظ حقوق مالک زمین از یک سو و صیانت از حقوق سرمایه‌گذار از سوی دیگر باید نکاتی را رعایت کرد.

download 3