نحوه محاسبه سود ساخت وساز

نحوه محاسبه سود ساخت وساز

با توجه به عدم ثبات نرخ تورم و تحریم های بین المللی و همچنین عدم ثبات سیاسی و اجتماعی در منطقه خاورمیانه که باعث عدم ثبات قیمت مصالج و نیروی کار بوده ، نحوه محاسبه سود ساخت وساز ساختمان و همچنین نرخ فروش واحد های تکمیل شده امکان پذیر نیست. اما هر سرمایه گذاری نیاز به برآورد و سنجیدن میزان سرمایه گذاری و برگشت مالی دارد و بدون برآورد اولیه و سنجش میزان سود دهی سرمایه گذاری امکان هیچ سرمایه گذاری وجود نخواهد داشت.
به همین دلیل در این مقاله سعی میکنیم یک فرمول ساده جهت برآورد سود حاصل از ساختمان سازی به دست بیاوریم. برای محاسبه سود ابتدا برآورد “هزینه های ساخت” و “درآمد حاصل از فروش” میبایست محاسبه گردند.

۱- محاسبه هزینه ها:
عوامل موثر درنحوه محاسبه سود ساخت وساز ساختمان عبارتند از:
۱-۱- ارزش زمین : که بنا به موقعیت ملک قابل ارزیابی میباشد.
۲-۱- هزینه مجوز های قانونی: پروانه ساخت ، نظام مهندسی شامل طراحی، نظارت و اجرا و نقشه برداری، عوارض آموزش پرورش، بیمه اجباری کارگاه ساختمانی، ثبت اسناد و املاک و تنظیم تقسیم نامه یا سند قطعی، مالیات و دارایی، کمسیون بنگاه معاملات ملکی، آزمایشات مکانیک خاک و … ، پسماند و نوسازی شهرداری، انشعابات و نیرورسانی شامل آب، گاز، برق و تلفن ، بیمه مسئولیت مدنی و تضمین کیفیت ساختمان، خدمات و گواهی تایید سازمان آتش نشانی. این هزینه ها بسته به موقعیت ملک قابل برآورد میباشد.
۳-۱- هزینه های ساخت : شامل تجهیز کارگاه، تخریب ملک کلنگی (در صورت وجود)، گود برداری، اجرای سازه نگهبان، اجرای فونداسیون و اسکلت، سفت کاری، تاسیسات برقی و مکانیکی، نازک کاری و نیروی انسانی کارگری و مهندسی درگیر در طول ساخت.
هزینه های ساخت به دو صورت قابل محاسبه هست:
• متره و برآورد : در صورتی که نقشه های فاز دو معماری، سازه و تاسیسات برقی و مکانیکی ساختمان تهیه شده باشد و کلیه جزییات و مصالح مشخص باشد هزینه های ساخت به صورت دقیق قابل برآورد است.
• سرانگشتی : محاسبه هزینه ساخت در تهران به صورت سر انگشتی میان سازندگان رواج دارد. این روش خیلی به سطح کیفی ساخت شخص سازنده بستگی دارد و سازندگان به صورت تجربی در طول عمر حرفه ای خود به عدد ساخت خود میرسند. این عدد برای یک ساختمان متوسط با رعایت حداقل استاندارد ها در سال ۱۳۹۸ به صورت تجربی حداقل سه میلیون تومان بر متر مربع است.
” هزینه ها= ارزش زمین + هزینه های مجوز های قانونی + هزینه های ساخت “
لازم به ذکر است در قرارداد های مشارک ساخت هزینه خرید زمین (ارزش زمین) جزء هزینه های ساخت نمیباشد و عددی که سازنده به عنوان بلاعوض با مالک پرداخت مینماید به جای این آیتم به هزینه های ساخت افزوده میگردد.
۲- درآمد حاصل از فروش :
عوامل موثر در درآمد حاصل از فروش عبارتند از :
۱-۲- متراژ قابل فروش : متراژی که پس از اتمام ساختمان به عنوان متراژ مفید قابل فروش میباشد. که با توجه به نقشه های معماری که در شروع کار توسط آرشیتکت پروژه طراحی شده قابل محاسبه است.
۲-۲- ارزش هر متر مربع : این عدد وابسته به موقعیت و کیفیت ساختمان دارد.
• موقعیت ساختمان : مهمترین عامل تایین کننده در قیمت ملک موقعیت آن بوده که با مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی منطقه بازه تغییرات آن قابل استخراج است.
• کیفیت ساختمان : دومین عامل تایین کننده در قیمت ملک کیفیت ساخت آن میباشد. کیفیت ساخت شامل خلاقیت های معماری، طرح معماری، نحوه استفاده از فضا و نورگیری ، توجه به جزییات معماری، استفاده از متریال و مصالح مرغوب، استفاده از نیروی کار حرفه ای و دقت در اجرا، کیفیت تاسیسات برقی و مکانیکی و سازه ساختمان و همچنین امکانات مشاعات ساختمان میباشد
” درآمد حاصل از فروش = متراژ قابل فروش x ارزش هر متر مربع “
۳- محاسبه سود :
پس از محاسبه هزینه های ساخت و درآمد حاصل از فروش نحوه محاسبه سود ساخت وساز بسیار آسان خواهد بود.
“سود ساخت و ساز = تفاضل درآمد حاصل از فروش و هزینه ها/ هزینه ها”
از آنجایی که هزینه های ساخت و همچنین درآمد حاصل از فروش “به روز ” محاسبه میگردد و در آن تورم دوران ساخت محاسبه نمیگردد در نتیجه سود به دست آمده نیز به روز محاسبه شده و خواب پول در آن لحاظ نمیگردد.
معمولا سازندگان در صورتی که سود محاسبه شده بیش از ۳۰% باشد سرمایه گذاری را سود ده دانسته و مایل به شراکت خواهند بود.
نتیجه گیری :
شروع هر سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیازمند امکان سنجی مالی و مطالعات فنی و اقتصادی میباشد. این مطالعات توسط شرکت های معماری که ایده پردازی طرح اولیه ساختمان را انجام میدهند و دارای توان فنی و افراد متخصص در زمینه برآورد های اقتصادی هستن قابل محاسه و برآورد است.