قوانین مشارکت در ساخت
تقریبا نیمی از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی، قیمت زمین آن است. به عبارتی برای ساخته شدن یک آپارتمان، سازنده به همان اندازه سرمایه‌ای برای خرید مصالح و ساخت خانه می‌گذارد، نیاز به سرمایه برای خرید زمین دارد.
نه سازنده به تنهایی می‌تواند ساختمان بسازد، نه صاحب زمین توانایی ساخت خانه را دارد. در چنین حالتی بهترین روش برای رونق گرفتن کار، مشارکت در ساخت است.
به طوری که مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحد‌های مسکونی بر می‌دارد.
در این بین چند نکته اهمیت زیادی دارد. مهمترین آن میزان سهم هر کدام از دو طرف یعنی مالک و سازنده از خانه ساخته شده است.
هر کدام از دو طرف در این شراکت پرسود، تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند که اگر هر کدامشان به این تعهدات عمل نکنند، شراکت خوبی از آب در نخواهد آمد.
برای اینکه همان اول کار دو طرف سنگ‌هایشان را با هم وا بکنند، بهتر است قبل از هر چیز تمام هزینه‌ها را از خرید مصالح، حقوق کارگران، ارزش زمین، مخارج کار‌های اداری و اخذ مجوز و … پیشبینی کنند.
در چنین حالتی مشخص می‌شود که هر کدام از دو طرف قرار است چقدر سرمایه برای ساخت مسکن بگذارند و به اصطلاح مشاوران املاک، آورده‌شان برای مشارکت در ساخت چقدر است؟
قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد در زمینه سرمایه گذاری به حساب می آید که بین مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان تنظیم می شود.
در این قرارداد مالک بر سر ساخت ملکی با مشخصاتی معین در زمین خود موافقت می کند و سازنده نیز با ساخت و اجرای پروژه در زمین مذکور با متراژ و مشخصات خاصی موافقت می نماید و در نهایت هر کدام از طرفین قرارداد سهم خود را در قالب واحد آپارتمان به میزان مشخص شده در قرارداد و در طبقه و موقعیت معین شده در قرارداد تحویل می گیرند و سندها به نام طرفین زده می شود.
ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس اصل آزادی قراردادها و و مطابق با ماده ۱۰ قانون مدنی است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم الاجرا است و طرف‌های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود.
بنابراین برای بررسی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به این ماده در متن قرارداد توجه شود.
قرارداد لازم مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد لازم قراردادی است که هیچکدام از طرف‌های آن بدون رضایت طرف مقابل حق خروج از قرارداد را ندارد مگر آن که در متن قرارداد، حق فسخ برای یکی از طرفین یا هردوی آن‌ها پیش بینی شده باشد.
با توجه به اینکه نمونه قرارداد مشارکت ساختمان بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم می‌شود، قانون‌گذار این قرارداد را یک قرارداد لازم و غیرقابل خروج می‌داند. بنابراین مشارکت مدنی در ساخت قرارداد محکمی است.
تعهدات مالک زمین یا خانه کلنگی در قوانین مشارکت در ساخت:
تسلیم ملک به پیمانکار یا سازنده اصلی ترین تعهد مالک است زیرا بدون تحویل ملک به سازنده شروع عملیات ساخت امکان پذیر نخواهد بود.
پس باید مالکان بدانند اگر پس از عقد قرارداد پشیمان شدند بدون توافق نمی‌توانند آن را فسخ شده بخوانند و سازنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه و مراحل تسلیم ملک را که در تعهد مالک است اجرا کند.
تعهدات سازنده ملک
در طرف دیگر اصلی ترین وظیفه سازنده آغاز عملیات ساخت و اتمام به موقع آن طبق مشخصات و مندرجات قرارداد مشارکت است. این تعهدات شامل پرداخت کلیه هزینه‌های ساخت و ساز، مجوزها، پرداخت اجاره بها به مالک در طول زمان ساخت (البته این مورد باید به دقت و با جزئیات هزینه‌ای در قرارداد درج شده باشد).
رعایت نکات استانداردسازی ملک و قوانین نظام مهندسی و سایر مراجع قانونی مرتبط، ارائه گزارش کار ساخت به مالک در دوره‌های مشخص شده و اخذ پایان کار و مراحل دریافت سند و همچنین پرداخت جرائم شهرداری همگی جزو تعهدات سازنده ملک مشارکتی است.
تعیین سهم‌الشراکه یکی از اصلی‌ترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق کنند.
اگر هر دو طرف در این کار حرفه‌ای باشند، می‌توانند همان اول کل هزینه‌ها را پیشبینی کنند و سهم نهایی هر طرف را بر اساس آورده‌شان تقسیم کنند، اما عموما مالک‌ها تنها یک بار در عمرشان زمین را برای ساخت در اختیار سازنده می‌گذارند.
برای همین مشاوران املاک از یک سری نسبت‌های عرفی برای تعیین سهم‌الشراکه استفاده می‌کنند.
قیمت زمین و تعداد طبقاتی که قرار است ساخته شود، اصلی‌ترین معیار‌ها برای تعیین سهم‌الشراکه است. یک آپارتمان به طور عادی، حداقل چهار طبقه ساخته می‌شود.
هر چه تعداد طبقات بیشتر شود، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می‌رود و سازنده برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و … سهم بیشتری خواهد داشت
از جمله مواردی که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت آن‌ها ندارد می‌توان به بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … اشاره کرد که لازم است تمامی این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند.
ضمانت سازنده برای اجرای تعهدات قراردادی خود چیست؟
علاوه بر پیشبینی فسخ که برای مالک باید در قرارداد در نظر گرفته شود، مبلغی نیز باید به عنوان وجه التزام در قرارداد مشارکت به نفع ملک قید شود تا در صورت عدم عمل به تعهدات از سازنده دریافت شود.
اما باید این مورد را نیز در نظر داشت که معمولا اگر این مشکلات پس از تخریب ساختمان اتفاق افتاده باشد و همچنین سازنده نیز مصالحی را در شروع کار استفاده کرده باشد کار به دادگاه خواهد کشید و در این مرحله میزان خسارت‌ها باید توسط کارشناسی انجام شود.
اما وجه التزام عدم انجام پروژه ذکر شده در هر صورت توسط مالک اخذ می‌شود. وجهی نیز می‌توان به عنوان تاخیر در تحویل ملک در نظر گرفت که خسارت تادیه نام دارد.
نکته بعدی در قرارداد مشارکت مشخص کردن مسئولیت خسارات وارده به همسایگان و یا عابران پیاده در حین اجرای قرارداد ساخت مشارکت است.
این موضوع باید در قرارداد مشخص شود که اگر مشکلاتی از این دست به وجود آمد به عهده سازنده است وگرنه در غیر این صورت مسئولیت آن به عهده مالک خواهد بود و مجبور به پرداخت خسارات خواهد شد
اگر مالک به دلیل نوسانات بازار حرف خود را تغییر داد و آن را فسخ کرد تکلیف هزینه‌های انجام شده سازنده با کیست؟
اگر سازنده تخریب را انجام داده و به اصطلاح در مراحل سفت کاری ساختمان است و ستون‌ها نیز کامل شده‌اند، در این شرایط اگر از قبل شرایط مشخصی در قرارداد مشارکت توسط سازنده قید شده باشد که مستقیما به آن بند اشاره می‌شود و در غیر این صورت مالک باید لیست هزینه‌ها را از سازنده دریافت و سازنده را شریک خود در ساختمان بداند.
اما این موضوع به سادگی حل نمی‌‌شود و معمولا به مراحل قانونی کشیده خواهد شد زیرا در چنین شرایطی هیچ کدام از طرفین به قضاوت طرف دیگر راضی نخواهند شد.
نتیجه گیری
بطور کلی مشارکت در ساخت زمانی انجام میگیرد که سازنده و صاحب زمین هر دو به تنهایی نمی توانند یک زمین را بسازند ، زیرا که هزینه های ناشی از آن بسیار می باشد و ممکن است از پس آن برنیایند .
پس طرفین سر میز مذاکره می نشینند و به قول قدیمیا سنگاشونو وا می کنن تا بعدا دچار خسارت نشوند. اما خیلی از افراد نمیدانند قرارداد مشارکت و قرارداد لازم چیست ؟ حتی آقایون سازنده هم نسبت به تعهدات خود آگاه و مطلع نیستند .
بدون دیدگاه